На яких ділянках не можна будувати будинки-всі закони і правила
Якщо людина горить мрією про те, щоб побудувати нереально красивий будинок, то досить часто вона стає справжньою нав’язливою ідеєю, і коли з’являється можливість купити земельну ділянку, а тим більше в дуже красивому місці (біля води, парку або навіть поблизу старовинної садиби), він і зовсім не контролює себе, а ще без зайвих питань викладає продавцям необхідну суму.
Але дуже даремно! Справа в тому, що будівництво будинків заборонили на деяких ділянках, і неважливо, що ви його купили з наміром будівництва.
На яких ділянках не можна будувати будинки
Перед тим, як придбати ділянку, слід володіти досить чітким уявленням про те, де і що можна, а чого точно не можна ні за яких обставин. Щоб після не було ніяких проблем при оформленні дозволу на будівництво, або ж не дай Бог, звичайно, не треба було зносити вже збудований будинок.
Є такі території, де будівельний процес в цілому заборонено, і ділянки, на яких можна вибудовувати будинки, але це за умови дотримання деяких санітарно-гігієнічних вимог. Отже, в яких місцях не можна будувати будинок? Перш за все близько кромки води. На смузі в 20 метрів забороняється будь-який вид будівництва, і взагалі якесь обмеження вільного доступу громадян на таку територію (вибудовування парканів та ін) вважається незаконним. Слід обов’язково пам’ятати про те, якщо вам запропонують придбати елітну ділянку на березі річки або навіть озера.
Не проводиться житлове будівництво ще й в санітарній зоні доріг, газопроводів, промислових підприємств, автозаправних станцій, очисних будівель і кладовищ. Протяжність санітарної зони іноді досягає до 2 км.Якщо ж ваше житло вже будовано, то навпаки, не можна зводити поруч об’єкт, в охоронну зону якого це житло потрапить. Якщо цей об’єкт володіє вкрай важливим значенням, ділянка і споруди можуть бути вилучені. Викуп виконується за ринковою ціною, і є ймовірність, що до покупки ділянці слід наводити довідки в місцевому архітектурному комітеті і містобудівному бюро, чи не підпадає ваша ділянка в наслідок під якісь містобудівні заборони і обмеження.
Зазвичай не допускається вибудовування житла в охоронній зоні об’єктів, які визнані культурною спадщиною нації в цілому. У кожного з них зона, що охороняється визначається індивідуально. Будь-який тип будівництва в подібних зонах, якщо воно взагалі дозволяється, має бути ще на стадії проектування при узгодженні з органами з охорони пам’яток культури та історії.
Вельми схожим режимом володіють земельні ділянки природоохоронного призначення, а також їх охоронні зони. До них можуть ставитися більшість лісових земель, зелених зон, парки, хони охорони водного об’єкта. Зокрема, існують обмеження щодо застосування земель, які розташовані у водоохороній зоні. За статтею №65 Водного кодексу Російської Федерації дає таке визначення таких зон – водоохранными зонами можуть бути території, які прилягають до лінії берега річок, морів, струмків, озер, каналів, водних сховищ, на яких встановлюють спеціалізований режим здійснення господарської, а ще іншої діяльності для запобігання засмічення, забруднення, замулення водних об’єктів і виснаження вод, а ще збереження середовища існування водних біологічних ресурсів, а також інших об’єктів рослинного і тваринного світу.
У межах водоохоронних зон встановлюють захисні прибережні смуги, на територіях яких вводять додаткові обмежувальні заходи господарської, а також іншої діяльності. За межами міських територій та інших населених пунктів ширина водоохороної зони струмків, річок, каналів, озер, водних сховищ і ширина їх зони біля берега у вигляді захисної смуги встановлюється від відповідної берегової лінії. Ширина річкової зони для охорони води або просто струмків встановлюється від їх витоку для струмків і річок з протяжністю:
- До 10 км – протяжність в 50 метрів.
- В межах 10-50 км – протяжність 100 метрів.
- Від 50 і більше км – зона становить 200 метрів.
Для струмка і річки з протяжністю менше 10 км від витоку до гирла, зона для охорони води буде збігатися з прибережною захисною смужкою. Радіус зони для охорони води для витоків струмка і річки встановлюють в розмірі 50 метрів. Де не можна будувати будинки за законом? Ширина водоохоронної озерної зони, водосховища (винятком буде озеро), розміщеного всередині озера або болота, водосховища з акваторією менше 500 квадратних метрів, і вона становитиме 50 метрів. За останнім Водним кодексом, який прийнятий в 2007 році, в межах зон для охорони води забороняється:
Застосування стічних вод для того, щоб удобрювати грунт.У межах зон для охорони берегів допускається проектування, будівельний процес, реконструкція, введення в експлуатацію, використання господарських та інших об’єктів за умови обладнання даних об’єктів від забруднень, засмічення і виснаження вод за водним законодавством і законодавством в області охоронних заходів для навколишнього середовища. За Водним кодексом ще 1995 року (за старою редакцією) був заборонений будівельний процес у водоохоронній зоні, новий документ не забороняє це.
Але слід бути уважними, так як якщо ви купуєте будинок, який був збудований ще до 2007 року в водоохоронній зоні, у вас можуть з’явитися проблеми, так як положення сучасного кодексу поширюють лише на об’єкти, які збудовані після 1 січня 2007 року (закон не має зворотної сили). Іншими словами, якщо за старим законодавством будинок був збудований з порушеннями, тобто являє собою самовільну споруду, і тоді нові норми не роблять правомірним існування такого будинку. Більш того, пам’ятайте, що можливість будівництва у водоохоронній зоні не скасовує недоторканності 20-метрової берегової смуги.
З цієї причини перед придбанням слід обов’язково ознайомитися з документацією – обрана вами земля знаходиться в оренді або власності, яким є її цільове призначення. Такі відомості вказані в кадастровому паспорті ділянці, е ще у виписці з Єдиного державного реєстру прав, яку може отримати будь-яка особа у Федеральній реєстраційній службі. У земельному ж кодексі перераховані різні земельні категорії за типом цільового призначення:
- Землі населеного пункту.
- Землі сільськогосподарського призначення.
- Землі транспорту, енергетики, промисловості, зв’язку, радіомовлення, телебачення, для забезпечення космічної діяльності, інформатики, оборони, безпеки та іншого спеціалізованого призначення.
- Землі особливо охоронюваних об’єктів, а також територій.
- Землі водного та лісового фонду.
- І запасні землі.
Це список місць, де не можна будувати будинок. Вибудовувати житло можна лише на землі населеного пункту, і лише в особливих випадках на землях сільськогосподарського призначення. Найкращим варіантом для будівництва будуть землі ІЖС (під індивідуальне житлове будівництво), які розміщені по межах населених пунктів, а після ДС (дачне будівництво) – землі садівництва і сільськогосподарських поселень.
А ось землі ЛПГ призначені для того, щоб вирощувати сільськогосподарську продукцію, але якщо вони розташовані в межах поселень, то вибудувати будинок можна. На КФР землях (СЕЛЯНСЬКО-ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО) мають право вибудовувати житло лише фермери. При покупці ділянки в населеному пункті, слід бути уважними. Найближчим часом у всіх селищах будуть прийняті правила користування землею і забудови (в Санкт-Петербурзі вони вже почали діяти).
Вся поселенська територія ділиться на зони, дозволене застосування яких встановлюється містобудівними регламентами. У певних зонах (спеціальних, промислових, суспільно-ділових та ін) житлове будівництво також може бути заборонено.
Реальна історія будівництва
Йдеться про Петра з Мурманська – в 2016 році він дуже захотів побудувати будиночок біля моря. Він військовий пенсіонер. З цієї причини він приїхав, щоб відшукати підрядника і придбати землю. Правильним рішенням буде зателефонувати у фірму-забудовника до покупки, щоб перевірити ділянку на наявність проблем. Це потрібно перевірити, щоб ділянка була ІЖС і була запитана виписка з реєстру, щоб переконатися, що немає обтяжень і земля не в заставі.
Петро Семенович вирішив зробити все сам, і начебто знайшов відмінний ділянку під Новоросійському, навіть в межах міста, від центру 10 хвилин і до моря стільки ж. Кадастрові дані перевірені, все відмінно. Після покупки ділянки (за ціною за 150 000 рублів за сотку при середній ціні по 200 000 рублів) власник землі нарешті звернувся до фахівців. І як же добре, що хоча б отримання дозволу на зведення він довірив юристу.
Був час, коли все підряд вибудовували все і без дозволу, а після здавали через суд в експлуатацію – було б зовсім жахливо. Та й так все вийшло не дуже-дозвіл на ділянку отримати неможливо, хоча це можна було перевірити в пару кліків.
Якщо перевірити ” зони з особливими умовами» побачите, що ділянка лежить в охоронній зоні. Як з’ясувалося в майбутньому, поблизу є ЛЕП, і чоловік повівся на солодкі перекази ріелтора про те, що «світло буде просто підключати» і низький цінник. Будиночок біля моря Петро все-таки побудував-але на інші кошти і на зовсім іншій ділянці.
По такій ділянці у нього і сусідів досі йде суд з продавцем (всі купили ділянки у одного), а ще з адміністрацією і ріелтором. Начебто було шахрайство отже зрозуміло, але в суді з’ясували, що в «договорі про купівлю і продаж ніде не вказано, що там можна побудувати приватний будинок». Начебто як і нікого не обдурили. Прикро. Будьте завжди уважні!